Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости

Финансовая информация » Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

· принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

· сумму будущего дохода;

· время, когда должен быть получен доход;

· продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

· прогнозирование будущих доходов;

· капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

· упрощенного баланса;

· отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов:

1) Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов;

2) Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы;

3) Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) — чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов;

4) Поток наличных денежных средств до налогообложения, доход на собственный капитал.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Другое по теме:

Земельные участки, не являющиеся объектом налогообложения
Раньше[[3]] не применялось понятие «земельные участки, не являющиеся объектом налогообложения». Теперь ситуация изменилась. При налогообложении земли в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации из объектов налогообложения исключаются отдельные виды земель: это, прежде всего, ...

Анализ деловой активности предприятия
Об эффективности использования предприятием своих средств судят по различным показателям деловой активности. Данную группу показателей еще называют показателями оценки оборачиваемости активов, коэффициентами использования активов или коэффициентами управления активами, а также показателями оценки р ...

Содержание государственных и муниципальных финансов
Особое положение в финансовой системе принадлежит государственным и муниципальным (местным) финансам, что обусловлено их специфическим назначением — обеспечить органы государственной власти и местного самоуправления денежными средствами, необходимыми для выполнения возложенных на них функций. Госуд ...

Навигация

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.grsailors.ru