Метод прямой капитализации

Финансовая информация » Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости » Метод прямой капитализации

Страница 2

Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом:

,

где DS – ежегодное обслуживание долга.

Общая ставка капитализации определяется по формуле

,

где Rm – общая ставка капитализации;

m – доля заемных средств:

,

где Vm – стоимость заемных средств, или сумма кредита;

V – стоимость объекта;

Rm – ставка капитализации для заемных средств:

.

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

,

где Rm– ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала;

Re, – ставка капитализации для заемных средств.

Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле

,

где L – доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости;

Rl – ставка капитализации для земли;

Rh – ставка капитализации для улучшений.

Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.

Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:

,

где OER – коэффициент операционных расходов;

EGIM – коэффициент действительного валового дохода.

При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника остатка.

Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

1) GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

2) GIM – коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

или

,

где PGI – потенциальный валовой доход;

PGIM – коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

,

где EGI – действительный валовой доход;

EGIM – коэффициент действительного валового дохода:

,

SP – цена продажи аналога объекта оценки.

Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.

Страницы: 1 2 

Другое по теме:

Основные проблемы в деятельности внебюджетных фондов
Государственная политика по совершенствованию деятельности внебюджетных фондов социального назначения касается эффективного развития системы пенсионного, социального и медицинского страхования. Устойчивое развитие пенсионной системы в долгосрочной перспективе невозможно без принятия таких мер, как ...

Единый орган, уполномоченный осуществлять заимствования от имени правительства
Действующее законодательство не закрепляет функции учета, оперативного управления долгом и осуществления заимствований за одним уполномоченным органом Правительства, что предполагает возможность осуществления заимствований другими органами исполнительной государственной власти от имени Правительств ...

Отнесение земельных участок, ограниченных и изъятых в обороте, к земельным участкам, не признаваемым объектом налогообложения
Не признаются объектом налогообложения земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации[[13]]. К земельным участкам, изъятым из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации[[14]] относятся земельные участки, занятые находящимися в феде ...

Навигация

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.grsailors.ru