Метод капитализации дохода по норме отдачи

Финансовая информация » Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости » Метод капитализации дохода по норме отдачи

Страница 1

При капитализации дохода по норме отдачи поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов, применяются более сложные расчетные модели.

Основные методы капитализации дохода по норме отдачи:

–метод дисконтирования денежных потоков, включающий подробный анализ потоков дохода для каждого года планирования;

–метод капитализации по расчетным моделям, заключающийся в капитализации дохода первого года с учетом тенденций его изменения.

Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования – соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Денежный поток – движение денежных средств, которое возникает в результате использования имущества.

Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться и иметь различный уровень риска. Общая модель метода дисконтирования денежных потоков

,

где PV – текущая стоимость;

n – число периодов;

Jn– доход n периода;

Y – ставка дисконтирования.

Сокращенно эту модель можно представить в следующем виде

или

,

где PV – цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия); n – период владения; i – год прогнозного периода; FV (n,Y) – текущая стоимость единицы (четвертая функция сложного процента) для n периода при ставке дисконтирования Y.

То есть текущая стоимость недвижимости в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период владения и реверсии.

Реверсия – доход от продажи объекта в конце периода владения.

Ставка дисконтирования иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводит в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Если анализируется чистый операционный доход от эксплуатации, то применяется ставка дисконтирования, учитывающая ставку дохода и ставку процента или ставки для земли и сооружений. Если анализируется доход, получаемый инвестором на собственный капитал, применяется ставка дохода на собственный капитал.

Потоки дохода прогнозируются на основании тщательного анализа текущего состояния рынка недвижимости и тенденций его изменения. При этом предполагаемые расходы на реконструкцию или модернизацию должны вычитаться из потоков дохода соответствующего периода.

Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. анализируется альтернативная стоимость капитала. Этот метод требует учета и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3–5 лет.

Страницы: 1 2 3 4 5

Другое по теме:

Анализ динамики показателей инфляционных процессов в России за 2006-2011 гг
Согласно информации Федеральной службы государственной статистики, за I квартал 2011 г потребительские цены повысились на 3,8%, что больше такого же показателя в предыдущем году на 0,6 процентного пункта. Темп прироста потребительских цен в марте 2011 г. по отношению к марту 2010 г. составил 9,5%, ...

Классификация затрат
Для успешной деятельности предприятия необходимо создать эффективную систему управления затратами. В рамках данной системы информация о затратах используется для разработки стратегии развития, направленной на достижение устойчивого преимущества перед конкурентами. Именно с этих позиций следует подх ...

Основные проблемы в функционировании финансовой системы РФ
Экономический рост, благоприятная экономическая конъюнктура на протяжении ряда лет и вместе с тем неудовлетворенность сегодняшней моделью экономического роста, понимание зависимости развития российской экономики от мировой финансовой системы – все это остро ставит вопрос о стратегических перспектив ...

Навигация

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.grsailors.ru