Метод капитализации дохода по норме отдачи

Финансовая информация » Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости » Метод капитализации дохода по норме отдачи

Страница 2

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:

– учитывает динамику рынка; – применим в условиях нестабильного рынка; – учитывает неравномерную структуру доходов и расходов; –применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования.

Основные способы прогнозирования денежного потока от реверсии:

- назначение будущей цены продажи на основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения, изменение за этот период состояния рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности, перепродажа – капитализация дохода за год, следующий за годом окончания инвестиционного проекта:

,

где Vn – поступления от перепродажи объекта в n году;

DATSFn – дисконтированный денежный поток после налогообложения в n году;

Ro – общая ставка капитализации.

В случае снижения стоимости имущества необходимо учитывать возврат капитала. Если потоки дохода от объекта регулярно изменяются, необходимо применять корректирующий коэффициент для ставки капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на превращении в текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние и ожидания рынка.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).

Рассмотрим некоторые методы определения ставки дисконтирования.

Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Метод предполагает учет основных рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость:

– риск ликвидности объекта инвестиционных вложений;

–риск инвестиционного менеджмента – вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности;

–риск рынка недвижимости – вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта; –риск рынка капитала – вероятность того, что изменение нормы прибыли и нормы процента приведет к изменению стоимости недвижимости;

–риск инфляции – риск неожиданного изменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению;

–финансовый риск – учитывается в случае использования заемного финансирования, отражает возможность негативного изменения финансового левереджа; –законодательный риск – вероятность снижения стоимости недвижимости из-за возможного изменения законодательства;

–экологический риск – отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов.

Страницы: 1 2 3 4 5

Другое по теме:

Анализ зоны безубыточности и финансовых результатов
При анализе финансового состояния предприятия необходимо знать запас его финансовой устойчивости - зону безубыточности. Для этого рассчитывается безубыточный объем продаж или порог рентабельности, т.е. та сумма выручки, которая необходима для возмещения постоянных расходов предприятия. Прибыли при ...

Источники формирования оборотных активов и эффективность их использования
Источники формирования оборотного капитала в значительной мере определяют эффективность его использования. Ведущую роль в составе источников формирования призваны играть собственные оборотные средства. Они должны обеспечивать имущественную и оперативную самостоятельность предприятия. Собственные об ...

Анализ платежного баланса на современном этапе
В настоящее время платежный баланс составляется на основе принципа начисления, согласно которому операции с нерезидентами отражаются по начисленным требованиям или обязательствам. Использование принципа начисления означает, что операции с нерезидентами отражаются не в момент оплаты возникших из опе ...

Навигация

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.grsailors.ru