Метод капитализации дохода по норме отдачи

Финансовая информация » Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости » Метод капитализации дохода по норме отдачи

Страница 2

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:

– учитывает динамику рынка; – применим в условиях нестабильного рынка; – учитывает неравномерную структуру доходов и расходов; –применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования.

Основные способы прогнозирования денежного потока от реверсии:

- назначение будущей цены продажи на основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения, изменение за этот период состояния рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности, перепродажа – капитализация дохода за год, следующий за годом окончания инвестиционного проекта:

,

где Vn – поступления от перепродажи объекта в n году;

DATSFn – дисконтированный денежный поток после налогообложения в n году;

Ro – общая ставка капитализации.

В случае снижения стоимости имущества необходимо учитывать возврат капитала. Если потоки дохода от объекта регулярно изменяются, необходимо применять корректирующий коэффициент для ставки капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на превращении в текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние и ожидания рынка.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).

Рассмотрим некоторые методы определения ставки дисконтирования.

Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Метод предполагает учет основных рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость:

– риск ликвидности объекта инвестиционных вложений;

–риск инвестиционного менеджмента – вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности;

–риск рынка недвижимости – вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта; –риск рынка капитала – вероятность того, что изменение нормы прибыли и нормы процента приведет к изменению стоимости недвижимости;

–риск инфляции – риск неожиданного изменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению;

–финансовый риск – учитывается в случае использования заемного финансирования, отражает возможность негативного изменения финансового левереджа; –законодательный риск – вероятность снижения стоимости недвижимости из-за возможного изменения законодательства;

–экологический риск – отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов.

Страницы: 1 2 3 4 5

Другое по теме:

Классификация затрат
Для успешной деятельности предприятия необходимо создать эффективную систему управления затратами. В рамках данной системы информация о затратах используется для разработки стратегии развития, направленной на достижение устойчивого преимущества перед конкурентами. Именно с этих позиций следует подх ...

Понятие и функции государственного бюджета
Бюджет (от старонормандского bougette — кошель, сумка) — схема доходов и расходов определённого лица (семьи, бизнеса, организации, государства и т. д.), устанавливаемая на определённый период времени, обычно на один год [20]. Бюджет — это важнейшая концепция, как в микроэкономике, так и в макроэкон ...

Основные предпосылки возникновения денежной формы стоимости
Деньги - экономическая категория, в которой проявляются и при участии которой строятся общественные отношения: деньги выступают в качестве самостоятельной формы меновой стоимости, средства обращения, платежа и накопления. В современных условиях в повседневной жизни людей, в деятельности предприятий ...

Навигация

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.grsailors.ru