Метод капитализации дохода по норме отдачи

Финансовая информация » Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости » Метод капитализации дохода по норме отдачи

Страница 2

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:

– учитывает динамику рынка; – применим в условиях нестабильного рынка; – учитывает неравномерную структуру доходов и расходов; –применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования.

Основные способы прогнозирования денежного потока от реверсии:

- назначение будущей цены продажи на основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения, изменение за этот период состояния рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности, перепродажа – капитализация дохода за год, следующий за годом окончания инвестиционного проекта:

,

где Vn – поступления от перепродажи объекта в n году;

DATSFn – дисконтированный денежный поток после налогообложения в n году;

Ro – общая ставка капитализации.

В случае снижения стоимости имущества необходимо учитывать возврат капитала. Если потоки дохода от объекта регулярно изменяются, необходимо применять корректирующий коэффициент для ставки капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на превращении в текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние и ожидания рынка.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).

Рассмотрим некоторые методы определения ставки дисконтирования.

Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Метод предполагает учет основных рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость:

– риск ликвидности объекта инвестиционных вложений;

–риск инвестиционного менеджмента – вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности;

–риск рынка недвижимости – вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта; –риск рынка капитала – вероятность того, что изменение нормы прибыли и нормы процента приведет к изменению стоимости недвижимости;

–риск инфляции – риск неожиданного изменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению;

–финансовый риск – учитывается в случае использования заемного финансирования, отражает возможность негативного изменения финансового левереджа; –законодательный риск – вероятность снижения стоимости недвижимости из-за возможного изменения законодательства;

–экологический риск – отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов.

Страницы: 1 2 3 4 5

Другое по теме:

Происхождение, виды и функции денег
Деньги существуют так же давно, как и сама человеческая цивилизация. На протяжении многих веков деньги постоянно изменялись и современное их состояние нельзя признать завершенным. Как любая экономическая категория, деньги - категория историческая. Во-первых, появились они на определенном этапе исто ...

Управление заемным капиталом
Леверидж - это особая область финансового менеджмента, связанная с управлением прибыльностью. Буквально - это «рычаг для подъема тяжестей», т.е. некий «механизм», использование которого может привести к существенному изменению финансового состояния, дать так называемый леверажный эффект, или эффект ...

Характеристика налога на доходы физических лиц
Подоходный налог как наиболее затрагивающий материальное благосостояние граждан неоднократно подвергался кардинальным методологическим изменениям, побывав пропорциональным, дифференцированным, с простой и сложной ставкой прогрессией. Все изменения подчеркивают необходимость поиска сбалансированност ...

Навигация

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.grsailors.ru