Метод капитализации дохода по норме отдачи

Финансовая информация » Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости » Метод капитализации дохода по норме отдачи

Страница 5

Метод применим, в частности, если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода из-за увеличивающегося износа недвижимости, при краткосрочной аренде, ненадежном финансовом положении арендатора.

Модель бесконечного потока дохода применяется в двух случаях:

1) имеется бесконечный поток дохода;

2) поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна первоначальной инвестиции. То есть стоимость актива не изменяется, и доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования:

.

Если в конце инвестиционного проекта стоимость недвижимости полностью или частично обесценивается, возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов.

Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т. е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций.

Общий коэффициент капитализации должен включать норму прибыли на капитал (У0) и фактор фонда возмещения (SFF), который позволяет сформировать фонд возмещения, соответствующий полному возврату первоначальных инвестиций. Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью обесценивается:

.

Особенность метода Инвуда – формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли на инвестиции.

Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой ставке.

В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой ставки как основы для возмещения капитала, применяется значительно реже.

Капитализация равномерно изменяющихся доходов. Если доходы от объекта регулярно изменяются, ставку капитализации необходимо корректировать:

,

где R – ставка капитализации без учета изменения потоков дохода;

R* – ставка капитализации, скорректированная с учетом изменения потоков дохода;

Кк – корректирующий коэффициент.

Если доход увеличивается, ставка капитализации уменьшается, если доход уменьшается – ставка капитализации возрастает.

Страницы: 1 2 3 4 5 

Другое по теме:

Диаграмма Du Pont
Диаграмма Du Pont была разработана и применена на практике впервые в химической компании Du Pont de Nemours. С помощью этого инструмента можно балансировать показатели бюджета о прибылях и убытках и прогнозного баланса предприятия (см. рисунок). Для расчета прибыли может быть использовано «дерево R ...

Инструменты рынка ценных бумаг
На фондовом рынке обращается специфический объект купли-продажи, товар особого рода — ценные бумаги. Ценная бумага служит представителем реального капитала, подтверждает право ее держателя на собственность в виде имущества или денежной суммы. Она является титулом собственности, особой формой капита ...

Анализ использования прибыли
Для анализа использования прибыли привлекаются данные отчета ф. №П-2 “Сведения об инвестициях”, данные аналитического учета по счету 81 “Использование прибыли”, по счету 88 “Нераспределенная прибыль”, сметы по фонду накопления, фонду социальной сферы и фонду потребления. Прибыль, остающаяся у предп ...

Навигация

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.grsailors.ru